万科宝体生活馆

项目包装&招商

宝安区商业格局发生了2次变革但商业仍然落后，以社区底商为主要商业形态，随着大型地产项目 开发，购物中心将成为主流。

背景研究

A1.区域位置
项目位于宝安大道与裕安一路交汇处；步行至翻身地铁站约11分钟，至宝体 地铁站约20分钟，至宝安中心地铁站约20分钟；项目处于宝安中心区边缘，周边 中高档住宅林立，入住率高。
周边社区
项目处于宝安 中心区边缘，周边有多处中高档住宅，入住很率高，消费层次较高； 项目规划为居住社区，1公里范围内常驻人口116945人，消费潜力巨大。
商业格局
宝安区现有三大商圈，本项目位于新中心区商圈与新安商圈边缘位置，商业形态落后， 未来面临巨大的升级挑战及升级空间。

A2.竞争研究
项目周边商业品牌数量占比 ： 购物（46）:餐饮（17）:娱乐（21）:服务（16）,其中个人时尚、儿童主题、 休闲餐饮、正餐、火锅等业态配比不足，存在机会。
周边商业
华润万家，宝源南路与罗田南路交界总建筑面积126097.00平方米，生活型超市。
海雅百货，宝安25区前进一路，营业面积3.6万平方米，中高低端品牌比较齐全。
天虹商场，创业一路与翻身路交界，建筑面积196897.00平方米，时尚百货、精致超市。
沃尔玛新安罗田分店，新湖路与罗田路交界，约2万平米，两层，世界500强企业。
周边商业租售价格
本项目处于天虹商圈，临近宝体中心商圈；2公里范围内商业，包括海雅缤纷城、中粮大 悦城、华润玩家、沃尔玛、天虹商城；本项目处于宝安中心区概念中，街铺售价与租金有 潜在提升空间。

A3.项目现状
交通可达性：本项目处于宝安大道和裕安一路交汇处，项目西侧车流和人流被竞争项目截流的风险。
环境可视性：项目西侧和南侧被大量绿植阻挡，项目可视性弱。
商业连接性：项目被市政公路及绿化公园阻隔，与周边商业衔接性较弱。
物业限制：项目体量较小，仅为2万方，业态丰富性受限制；层高6.7m，沿街形象面已售，租户选择不可控，为保证项目整体形象，未来需要返租部分物业。
外立面：项目临街商铺已售出，业主经营造成业态繁杂、品牌层次参差不齐，整体形象很难统一。
通道入口：南侧主入口仅留一条4米宽通道两侧铺位已出租，形成不了明确标识入口；项目首层被8米宽消防通道分为2个部分，东侧较难进入，首层较难规划出形象入口。
地面广场：项目首层广场少量停车位；周边太多树木，不但挡住了视野，同时浪费了地面停车位置的利用。

项目定位

A1.项目解决方案
解决方案——项目定位
从项目周边商圈来看，人口基数庞大，商业格局中等，欠缺有特色商业； 项目周边缺乏主题超市、电玩、桌游、特色餐饮、特色影院等青年娱乐设施； 周边社区成熟，母婴教育商业、儿童购物广场处于蓝海市场；
商业定位：满足卡罗社区及周边社区需求的家庭生活娱乐社区商业；
有特色：利用特色超市吸引部分宝安中心区消费者；
业态丰富：增加商圈内较少的休闲娱乐业态，并增加餐饮和配套。

解决方案——差异化经营
引入特色超市：本项目无法从规模上与华润万家、沃尔玛等竞争； 可从超市特色上突破，即满足周边社区需求又可吸引周边商圈的消费者； 例如：生鲜超市、净菜超市、儿童购物广场、教育超市等。
解决方案——调整业态
休闲：引进社区影院、健身会、电玩等娱乐项目进行组合，打造区域内最大的娱乐聚 集地；结合项目体量，各类业态的面积设置选择中等规模，影院约2000平米，电玩设 置300-500平米，桌球设置约300-500平米；档次设置中档偏高。
解决方案——结构改造
二楼以娱乐休闲餐饮美容为主，西侧观光电梯带动人流 到2层影院、超市和美容， 超市客流可由内部坡梯 到一层收银，带动一层 东侧客流。